Renégociation des conditions de transfert du parc HLM - réponse à la proposition de Valophis

Suite à la proposition de transaction envoyée par Valophis Habitat mi décembre 2010 un petit questionnaire a été diffusé pour faire un point portant sur une année de gestion des HLM par Valophis, sur les attentes des locataires, et permettre aux Nogentais de donner leur avis sur les termes de cette proposition.

La position majoritaire diffère peu entre les requérants, les locataires, et les autres Nogentais : en substance, sont attendus

- des précisions sur la localisation des 48 nouveaux logements (à construire dans un autre quartier, et en respectant l’engagement pris d’inscrire des logements sociaux dans le programme de construction d’Eiffage au pôle du RER A) ,

- des efforts supplémentaires sur les engagements de travaux et d’entretien (qui devront être précisés en montants et en durée), avec des attentes complémentaires formulées à ce sujet (réhabilitation de la façade, entretien et sécurisation du parking du 123, bv de Strasbourg ; engagement sur les niveaux de loyers après réhabilitation ; …) ,

- des précisions sur l’évaluation financière (en particulier nouveau tableau de simulation et hypothèses) afin de pouvoir apprécier la proposition sur le plan de l’écart de valorisation entre le montant proposé et celui estimé par les Domaines,

- la mise en place d’un comité de suivi « qualité » et de contrôle / droit de suite, associant les représentants des locataires et, par souci de transparence, un élu de chaque groupe d’opposition municipale, afin d’éviter certains dysfonctionnements constatés et de contrôler la bonne exécution des engagements pris par Valophis, ou sinon de chercher à y remédier.

Ces attentes sont synthétisées dans la réponse à Valophis Habitat élaborée avec Michel Gilles, qui représente les requérants auprès du Tribunal de Melun.

Ouverture de la renégociation des conditions de transfert du parc HLM à Valophis : la politique des petits pas…

En août 2009 un recours a été déposé contre les conditions de transfert de la quasi totalité du parc HLM de Nogent à Valophis (ex OPAC Val-de-Marne) via un bail emphytéotique de 90 ans.

Une pétition signée par plus de deux cent Nogentais à l’automne 2009 a soutenu ce recours, en rappelant que les conditions de désistement étaient l’obtention de garanties de satisfaction des demandes :

• « de renoncer à construire les 48 logements sociaux supplémentaires dans le quartier Nord de Nogent et de les programmer dans un autre quartier de Nogent aujourd'hui exempté de logements sociaux.
• d'exiger de Valophis une nouvelle valorisation (…) » plus respectueuse des intérêts de Nogent et des Nogentais, et reposant sur des hypothèses cohérentes rappelées dans la pétition.

Quatorze mois après le dépôt du recours, un rendez-vous a été proposé en Mairie aux requérants non locataires pour une première concertation sur nos « conditions pour un éventuel désistement ». A la fin de cette discussion du 25 octobre, nous avons demandé que les propositions de Valophis et de la Mairie soient précisées par écrit, y compris les éléments financiers permettant d'évaluer l'équilibre des engagements. La Mairie et Valophis ont répondu que cela pouvait être fait sous deux ou trois semaines, et mi décembre nous est parvenu un courrier rappelant les grandes lignes des évolutions envisagées lors de cette première réunion.

C’est un premier pas, et nous donnons acte de cette prise en compte par Valophis de la légitimité des attentes qui sont exprimées par le recours.

Les termes des évolutions envisagées restent toutefois à préciser :

- concernant le premier point, si le Maire a bien déclaré travailler sur une alternative à la construction de l’immeuble de 48 logements dans le parking du 123 boulevard de Strasbourg, il semblerait (mais rien n’est précisé par écrit) que l’emplacement à l’étude soit rue Théodore Honoré, entre l’école Guy Môquet et le Boulevard de Strasbourg. Situé à 200 m du 123, boulevard de Strasbourg – et donc dans le même secteur scolaire que la grande majorité des HLM de Nogent, peut-on considérer que ces logements sociaux supplémentaires satisferaient à la première demande du recours, d’arrêter la concentration des logements sociaux dans le quartier nord de Nogent ?

- concernant le second point, il a été explicitement demandé au représentant de Valophis le 25 octobre 2010 lors de la réunion en Mairie, de bien vouloir préciser par écrit les contours de leur proposition, notamment les hypothèses de valorisation et de financement – qui seules permettront d’évaluer l’engagement en travaux sur la durée. Deux chiffres seulement ont été avancés dans le courrier de décembre : le premier évaluant à 2M€ le surcoût de construire les 48 logements supplémentaires ailleurs que dans le parking du 123 boulevard de Strasbourg, le second réévaluant le montant des travaux de réhabilitation prévus de 17.9M€ à 24M€ après avoir réalisé « un diagnostic détaillé » (ce qu’ils n’auraient apparemment pas fait avant d’avoir signé le bail).

Nous restons donc dans l’attente d’éléments plus précis qui pourront nous permettre d’apprécier les engagements et l’ampleur de l’effort consenti par Valophis afin de préserver l’intérêt général de Nogent et des Nogentais, et de garantir l’équité de ce transfert sur toute sa durée - sans risquer de se voir retourner à la clôture du bail un patrimoine dévalorisé.

On notera enfin que « l’incertitude juridique qui règne aujourd’hui autour du bail» est invoquée en fin de courrier pour justifier le report des travaux : ce point ne tient pas, le référé-suspension n’ayant pas été accordé, rien ne s’oppose à la tenue par Valophis des engagements auxquels ils se sont soumis par la signature du bail.

Si vous souhaitez nous donner votre avis sur l’évolution du processus de renégociation du transfert des HLM à Valophis, vous pouvez nous faire parvenir vos observations par email ou par courrier, par exemple en nous retournant le coupon-réponse du questionnaire qui sera proposé aux Nogentais en janvier prochain.

Pole d'Affaires Nogent Baltard : retour sur l'Enquete Publique

Le feuillet distribué aux Nogentais à l’occasion de l’enquête publique a été utilisé par plus de 400 Nogentais pour répondre au Commissaire Enquêteur. Il a aussi reçu par courrier des lettres et documents répertoriés comme tels, et 40 observations ont été portées sur les registres à cet effet. Ces pièces sont répertoriées dans les annexes A5 et A4 respectivement du rapport du Commissaire Enquêteur. Celui-ci a encore noté, dans son annexe A6, qu’un petit tiers des « tracts » provenaient de 4 voies (touchant la zone du projet, même si le Boulevard de Strasbourg traverse la ville) – ce qui veut aussi dire que plus des deux tiers provenaient d’autres endroits de Nogent.

Il ressort clairement qu’en grande majorité les observations des Nogentais sont défavorables au projet proposé, mais on peut noter quelques réponses plutôt positives, même si en général très peu détaillées (lettres 280 et 361, observations sur registre cotes R13, un petit groupe R19 R20 R21 R22 faisant suite à l’appel d’un Conseiller Municipal de la Majorité à ses partisans, R30, R38 – soit au total moins de 2% des réponses).

Le document distribué par les associations, dont l'ADCN, propose plusieurs types de réponses : certaines « fermées » (réponse par adhésion ou pas à une proposition), d’autres « ouvertes » (rédigées en texte libre par chacun).

La répartition des réponses « fermées » est représentée sous forme graphique ci-dessous (cliquer sur l’image pour une version agrandie):

On peut voir que sur les 409 réponses sous cette forme les Nogentais à

- 92.4% refusent les hauteurs excessives dénaturant l’urbanisme de la ville (2.2)

- 91.9% demandent le retour à un projet qui respecte l’identité nogentaise en termes de densité et d’architecture (4.1)

- 89% refusent la densification excessive de ce quartier (2.1)

- 85.3% demandent une offre de stationnement répondant aux besoins réels générés par le projet (4.8)

- 84.4% refusent toutes modification du POS destinées à augmenter la constructibilité de la zone par rapport aux règles d’urbanisme actuelles (3.3)

ou pour les réponses les moins souvent choisies, les Nogentais à

- 57% demandent un projet comportant 30% de logements sociaux (4.6)

- 64.3% contestent les modalités de l’enquête publique : informations erronées notamment les statistiques d’utilisation du parking (1.6)

ce qui reste des taux importants.

Recours contre le projet de Pôle d'Affaires Nogent Baltard

Le Président de l’ADCN fait partie des cosignataires du recours contre le projet de pôle d’affaire Nogent Baltard, envoyé le 8 novembre 2010.

Pour plus d’informations concernant ce recours, un site internet a été mis en place (http://ciassp.free.fr/).

Communiqué de presse :

Après une enquête publique restée sans effet malgré une mobilisation forte de plus de 500 contributions, un recours contre le projet de pôle d’affaires Nogent Baltard a été préparé et cosigné par des Nogentais de tous horizons.

Si un consensus existe sur la possibilité de mieux valoriser la zone du parking aérien situé à proximité de la gare RER, il n’y a en revanche aucune obligation à subir la loi des intérêts privés pour accepter n’importe quelles dérives irréversibles.

Le cahier des charges de 2007 fixait l’assiette du projet urbain sur une emprise au sol de l’ordre de 11 000 m2 (Ilot Gare-Leclerc et le secteur Avenue de Joinville-Baltard) pour un programme immobilier cible estimé à 14 000 m2 construits.

Avec 28 000 m2, soit un large dépassement des règles d’urbanisme en vigueur, la proposition faite par Eiffage en 2008 assurait le versement de 7 000 000 € à la ville (pour le dépassement du Plafond Légal de Densité) qui finançait la réalisation d’un équipement public (centre de conférence, médiathèque, ou autre).

Les trois ateliers thématiques qui se sont réunis à l'automne 2008 ont abouti à un compromis acceptable par une majorité des participants compte tenu des contraintes initiales, notamment :

· Des hauteurs limitées à 12 mètres devant le pavillon Baltard, et abaissées pour l’Ilot central conduisant à une modification du POS uniquement sur le volume constructible sur l'îlot de la gare RER

· Une perspective Baltard ouverte et visible

· La capacité du parking proposée initialement à environ 500 places, pouvant faire l’objet d’une extension sur l’emprise de la boucle verte

· Des logements sociaux harmonieusement répartis

· Et une offre commerciale appropriée

A aucun moment de ces ateliers n’a été évoqué un quelconque projet immobilier sur la place Sémard ni la suppression des emplacements réservés correspondant, les seuls remparts protégeant une des dernières gares de la ligne historique « Paris-Bastille » et sa petite place.

Aujourd'hui nous déplorons la parodie de concertation avec les Nogentais au travers d’ « Ateliers thématiques » et réunions publiques émaillés de nombreuses tentatives de désinformation, les irrégularités constatées - y compris lors de l’enquête publique : autant de dérives qui nous ont conduit à introduire un recours devant le Tribunal administratif pour interrompre le processus en cours, tout en proposant une renégociation aux parties prenantes, afin d’obtenir un projet respectueux de l’urbanisme de Nogent et de l'intérêt général des Nogentais.

Projet de pôle RER A : comment en est-on arrivé là?

Nogent Citoyen a mis en ligne la vidéo de la réunion publique du 29/06/2010 portant sur le projet de Quartier d’Affaires Nogent Baltard, ou pôle RER A, avec la présentation de l’ADCN à l’instant 30’15’’ et la conclusion à l’instant 88’15’’.

Compte tenu de la brièveté du temps imparti, l’analyse proposée ne cherche pas apporter une argumentation exhaustive (plusieurs éléments ont été présentés de manière plus détaillée et chiffrée dans le propos de Michel Gilles), mais plutôt à éclairer le mécanisme qui a conduit au projet tel qu’il est aujourd’hui décrit dans le cadre de l’enquête publique :

D’abord, les acteurs en présence, au nombre de 4 :

- Eiffage (le promoteur)

- la RATP (propriétaire de l’essentiel des terrains)

- la Ville (garante des règles d’urbanisme – en particulier à Nogent le Plan d’Occupation des Sols ou POS, établi en 2001 et toujours en vigueur dans l’attente du Plan Local d’Urbanisme ou PLU, de vision plus prospective)

- les Nogentais - trop souvent oubliés, ils sont ceux qui vivent et font vivre au quotidien la cité telle qu’elle résulte de l’urbanisme passé et présent, et ceux qui choisissent et financent par leurs impôts les politiques et projets proposés par les équipes municipales qui se succèdent à la Mairie au gré des échéances électorales.

On peut noter que le POS de Nogent-sur-Marne n’est pas particulièrement restrictif, ayant permis selon l’INSEE une augmentation de 10.9% de la population en dix ans : Nogent dépasse en cela de loin sa voisine Le Perreux-sur-Marne, dont les hauteurs de bâti excèdent rarement R+3, alors que la règle à Nogent est devenue R+6 voire plus, ou beaucoup plus dans le cas du projet du Pôle RER A.

Les acteurs en présence sont mus par des intérêts différents, les motivations à la réalisation du projet étant d’en retirer un certain bénéfice en contrepartie d’un apport ou d’un coût :

	Eiffage	RATP	la Ville	les Nogentais
Apports et Coût	~24M€ ttc et coût* de construction	terrain locaux	voirie	Architecture « bien vivre »
Bénéfice	Locaux et Opérations**	locaux	PLD***

* le coût de construction du projet déposé est estimé par Eiffage à 67M€ sans plus de précision (voir la Contrat de Programme p47), ce qui correspond à environ 2000€/m² (parking inclus), soit plus que le haut de fourchette haut de gamme 1500 à 1800€/m² pour ce type de programme en région parisienne (le surcoût pour fondations spéciales ne correspond qu’à un peu plus d’une centaine d’euros par m² construit), tout en intégrant la marge du promoteur qui est aussi constructeur pour lui même pour l’essentiel

** outre son siège social, Eiffage construit dans ce projet des locaux commerciaux et logements qui seront vendus au profit du promoteur

*** le montant de PLD collectée (taxe perçue par la Ville pour dépassement du Plafond Légal de Densité d’un projet, fixée arbitrairement par la Ville sous la valeur du terrain constructible dans la zone sans se référer à une préconisation des Domaines, cf. Contrat de Programme p47) est équivalent au montant que la Ville devra dépenser pour les travaux de voirie rendus nécessaires par le projet (voir la Déclaration de Projet p65): c’est ce que le Maire entend par la phrase qu’il a répétée comme un leitmotiv dès son lancement

« ce projet de coûtera pas un euro à la Ville »

Le partage du gâteau, évalué ci-dessous en m² construits tel qu’indiqué dans la Déclaration de Projet p93, appelle plusieurs observations :

- les 15 berceaux que la Ville a prévu d’acquérir à destination des Nogentais représentent 0.4% du total construit

- si l’on évalue la valeur du gâteau sur la base d’un prix de 5000€ le m² (pour comparaison, le programme Bellazza de Kaufman et Broad actuellement en vente en bas du boulevard de Strasbourg est à 6300€/m²), les 33 580 m2 construits en dérogeant largement au POS (dépassement du COS et des hauteurs pour atteindre 33m) représentent environ 167 millions d‘euros. On constate que le produit de la vente des opérations d’Eiffage équilibre le coût de construction et que la valeur des locaux RATP équilibre (largement) le prix du terrain : c’est plus fort encore que ce que le Maire annonçait

non seulement ce projet de coûtera pas un euro à la Ville,

mais ce projet de coûtera pas un euro à la RATP,

et ce projet de coûtera pas non plus un euro à Eiffage !

mais alors, qui paie l’addition ?

le dernier des acteurs en présence, bien sûr, les Nogentais, qui se voient infliger une densification en béton résultant d’un énorme dépassement de COS, au détriment de leur bien vivre, et sans rien en retour…

- on peut encore noter qu’en respectant les règles d’urbanisme en vigueur (POS 2001 zone UAa COS 1 et hauteurs maximum 15m soit R+4), il est possible de construire dans le périmètre du projet 16 000 m2 d’une valeur finale de 80 M€

, surface suffisant à héberger par exemple le siège d’Eiffage plus les locaux et bureaux de la RATP. Certes, dans ce cas, il faudrait que Eiffage paie pour construire son siège sur un terrain appartenant à la RATP, et prenne à sa charge sa construction – mais après tout, n’est-il pas normal de payer pour son propre siège?

Conclusion

Par le biais d’énormes dérogations aux règles d’urbanisme en vigueur, totalement injustifiées du point de vue de l’intérêt général, ce projet est le résultat d’un montage financier établi par trois des parties prenantes, principalement au profit du promoteur, et au détriment de la quatrième, les Nogentais, dont l’intérêt et la qualité de vie ne sont pas préservés par la Ville qui aurait pourtant du en être garante.

Le prix élevé du foncier à Nogent, résultant de l’attractivité de notre cadre de vie, donne plus de marge qu’ailleurs pour réaliser des programmes d’urbanisme :

un autre projet est possible, équilibré, responsable, en harmonie architecturale avec Nogent, respectueux des intérêts des Nogentais d’aujourd’hui et de demain

Pôle d'Affaires Nogent Baltard : l'ADCN participe au débat public

Le Forum Politique Nogentais a organisé le 29 juin 2010 un débat autour du projet de rénovation du pôle RER A . En attendant la mise en ligne de la vidéo des échanges (à venir sur le site du FPN ou bien de Nogent Citoyen), vous pourrez retrouver :

la présentation faite par l’ADCN

et

le feuillet distribué aux Nogentais à l’occasion de l’enquête publique, à laquelle chacun peut répondre avant le 16 juillet 2010.

Pétition pour obtenir la renégociation des conditions de transfert du parc HLM de Nogent au profit de Valophis Habitat

Le 16 juin 2009, le Maire de Nogent a signé un protocole d'accord et un bail emphytéotique au profit de l'office départemental HLM (Valophis Habitat) pour lui confier la gestion, la réhabilitation du parc et la construction de 48 logements sociaux.
Les conditions financières prévoient le versement d’une soulte par Nogent à Valophis Habitat, résultat de la différence entre le montant des emprunts transférés (18 137 409 € de capital restant du) et la redevance fixée à 16 109 544 € - soit des conditions financières très éloignées de l'évaluation des services de l'Etat qui estimaient à 62 151 846 € le montant à recevoir par Nogent.

Lors du conseil municipal du 22 juin plusieurs groupes politiques ( y compris au sein de la majorité municipale) ont dénoncé ces conditions financières qui pénalisent lourdement la Ville de Nogent et la bonne gestion du parc HLM.

Considérant que si rien n'était fait, le bail s'exécutera selon les modalités signées le 16 juin, il était indispensable de demander l'annulation de la procédure de transfert au niveau du tribunal administratif.

Dès le dépôt de notre recours, nous avons fait savoir que nous étions prêts à le retirer sous réserve d’obtenir des garanties sur la renégociation de ce transfert. Notamment, nous demandons :

• de renoncer à construire les 48 logements sociaux supplémentaires dans le quartier Nord de Nogent et de les programmer dans un autre quartier de Nogent aujourd'hui exempté de logements sociaux.
• d'exiger de Valophis une nouvelle valorisation qui repose sur les hypothèses suivantes :

1. le même taux d'actualisation pour tous les postes de recettes et de dépenses
2. la prise en compte des recettes dégagées par les 48 logements sociaux nouveaux (à construire dans un autre quartier)
3. un tableau de financement des opérations d'investissement qui intègre l'apport de l'autofinancement (notamment la dotation aux amortissements) et explicite la répartition des opérations entre le gros entretien et la réhabilitation.

Dès que nous obtiendrons ces garanties, nous nous engageons à retirer notre recours.

Si, comme nous, vous souhaitez une renégociation rapide - qui évite de prendre les locataires en otages et de risquer d’entraîner des préjudices financiers pour la Ville et ses habitants – nous vous invitons à signer cette pétition en cliquant sur le lien suivant : http://adcnogent.free.fr/petitionOPH/

Si vous préférez une version imprimable, vous pouvez cliquer sur le lien :
http://adcnogent.free.fr/petitionOPH/Petition.pdf,
et la retourner après signature à l’une des trois adresses indiquées en bas de la pétition.

Requête en annulation du bail emphytéotique transférant la quasi totalité du patrimoine HLM de Nogent à Valophis Habitat pour une durée de 90 années

Le Préfet a répondu par un courrier daté du 21 juillet (p2) adressé en Mairie à la demande formulée par deux Conseillers Municipaux : évitant de la considérer comme un recours gracieux, il précise qu’il n’a « fait que prendre acte du dispositif bail emphytéotique-annexes». Son avis avait pourtant été présenté comme « officiellement saisi » et nécessaire (« dans l’hypothèse d’un accord défavorable, il sera procédé au retrait de la présente affaire ») dans le rapport aux membres du Conseil d’Administration de l’OPH devant se prononcer le 9 juin 2009 sur l’autorisation à signe le bail, avant que le Préfet ne confirme dans son courrier parvenu à l’OPH la veille de la réunion de ce Conseil d’Administration que « rien ne s’oppose à la signature du bail ».

Il n’a a fortiori apporté aucun élément permettant d’éclairer l’équilibre des termes du bail et annexes, en particulier sur le plan financier et au regard des engagements sur travaux et entretien du parc de logement social pour les 90 années à venir.

Un recours a été présenté par une quinzaine de personnes (dont des locataires de logement HLM à Nogent et plusieurs élus locaux d'opposition). Le Président de l’ADCN a souhaité s’associer à ce recours, afin que soit mise en place rapidement une solution respectueuses de l’intérêt de Nogent et de tous les Nogentais, dont les locataires du parc HLM, dans la transparence et le respect des procédures.

Parc HLM de Nogent : décision de gestion opaque dans le Val-de-Marne ?

Après le Conseil Municipal du 22 juin ayant vu le refus de prendre part au vote des deux groupes d’opposition ainsi que des Conseillers de la majorité municipale issus de la liste « Nogent, c’est maintenant » sur la résolution (09/98) concernant le transfert de garantie communale pour les emprunts contractés par l’OPH de Nogent, un recours gracieux contre le bail emphytéotique signé le 16 juin 2009 liant Nogent Habitat OPH et Valophis (anciennement OPAC du Val-de-Marne) pour 90 années vient d’être présenté.

Il repose sur les mêmes arguments que ceux exposés en Conseil Municipal : selon le courrier adressé au Préfet , l’équilibre des termes du bail emphytéotique signé le 16 juin 2009, ainsi que les conditions selon lesquelles il a été présenté et approuvé, sont contestés par deux Conseillers Municipaux, Marc Arazi (Majorité Municipale, après fusion des listes « Nogent, c’est maintenant » et « ensemble, agissons pour notre ville ») et Michel Gilles (liste d’opposition « Nogent, avec vous »).

L’ADCN souhaite que des éléments complémentaires puissent être apportés pour éclairer les points soulevés dans ce recours, et si nécessaire qu’un débat ouvert et pluraliste puisse avoir lieu, en particulier sous l’angle de l’équilibre financier, sur ces questions qui touchent à plusieurs titres tous les Nogentais, d’aujourd’hui, de demain, et d’après demain.