Renégociation des conditions de transfert du parc HLM - réponse à la proposition de Valophis

Suite à la proposition de transaction envoyée par Valophis Habitat mi décembre 2010 un petit questionnaire a été diffusé pour faire un point portant sur une année de gestion des HLM par Valophis, sur les attentes des locataires, et permettre aux Nogentais de donner leur avis sur les termes de cette proposition.

La position majoritaire diffère peu entre les requérants, les locataires, et les autres Nogentais : en substance, sont attendus

- des précisions sur la localisation des 48 nouveaux logements (à construire dans un autre quartier, et en respectant l’engagement pris d’inscrire des logements sociaux dans le programme de construction d’Eiffage au pôle du RER A) ,

- des efforts supplémentaires sur les engagements de travaux et d’entretien (qui devront être précisés en montants et en durée), avec des attentes complémentaires formulées à ce sujet (réhabilitation de la façade, entretien et sécurisation du parking du 123, bv de Strasbourg ; engagement sur les niveaux de loyers après réhabilitation ; …) ,

- des précisions sur l’évaluation financière (en particulier nouveau tableau de simulation et hypothèses) afin de pouvoir apprécier la proposition sur le plan de l’écart de valorisation entre le montant proposé et celui estimé par les Domaines,

- la mise en place d’un comité de suivi « qualité » et de contrôle / droit de suite, associant les représentants des locataires et, par souci de transparence, un élu de chaque groupe d’opposition municipale, afin d’éviter certains dysfonctionnements constatés et de contrôler la bonne exécution des engagements pris par Valophis, ou sinon de chercher à y remédier.

Ces attentes sont synthétisées dans la réponse à Valophis Habitat élaborée avec Michel Gilles, qui représente les requérants auprès du Tribunal de Melun.

Ouverture de la renégociation des conditions de transfert du parc HLM à Valophis : la politique des petits pas…

En août 2009 un recours a été déposé contre les conditions de transfert de la quasi totalité du parc HLM de Nogent à Valophis (ex OPAC Val-de-Marne) via un bail emphytéotique de 90 ans.

Une pétition signée par plus de deux cent Nogentais à l’automne 2009 a soutenu ce recours, en rappelant que les conditions de désistement étaient l’obtention de garanties de satisfaction des demandes :

• « de renoncer à construire les 48 logements sociaux supplémentaires dans le quartier Nord de Nogent et de les programmer dans un autre quartier de Nogent aujourd'hui exempté de logements sociaux.
• d'exiger de Valophis une nouvelle valorisation (…) » plus respectueuse des intérêts de Nogent et des Nogentais, et reposant sur des hypothèses cohérentes rappelées dans la pétition.

Quatorze mois après le dépôt du recours, un rendez-vous a été proposé en Mairie aux requérants non locataires pour une première concertation sur nos « conditions pour un éventuel désistement ». A la fin de cette discussion du 25 octobre, nous avons demandé que les propositions de Valophis et de la Mairie soient précisées par écrit, y compris les éléments financiers permettant d'évaluer l'équilibre des engagements. La Mairie et Valophis ont répondu que cela pouvait être fait sous deux ou trois semaines, et mi décembre nous est parvenu un courrier rappelant les grandes lignes des évolutions envisagées lors de cette première réunion.

C’est un premier pas, et nous donnons acte de cette prise en compte par Valophis de la légitimité des attentes qui sont exprimées par le recours.

Les termes des évolutions envisagées restent toutefois à préciser :

- concernant le premier point, si le Maire a bien déclaré travailler sur une alternative à la construction de l’immeuble de 48 logements dans le parking du 123 boulevard de Strasbourg, il semblerait (mais rien n’est précisé par écrit) que l’emplacement à l’étude soit rue Théodore Honoré, entre l’école Guy Môquet et le Boulevard de Strasbourg. Situé à 200 m du 123, boulevard de Strasbourg – et donc dans le même secteur scolaire que la grande majorité des HLM de Nogent, peut-on considérer que ces logements sociaux supplémentaires satisferaient à la première demande du recours, d’arrêter la concentration des logements sociaux dans le quartier nord de Nogent ?

- concernant le second point, il a été explicitement demandé au représentant de Valophis le 25 octobre 2010 lors de la réunion en Mairie, de bien vouloir préciser par écrit les contours de leur proposition, notamment les hypothèses de valorisation et de financement – qui seules permettront d’évaluer l’engagement en travaux sur la durée. Deux chiffres seulement ont été avancés dans le courrier de décembre : le premier évaluant à 2M€ le surcoût de construire les 48 logements supplémentaires ailleurs que dans le parking du 123 boulevard de Strasbourg, le second réévaluant le montant des travaux de réhabilitation prévus de 17.9M€ à 24M€ après avoir réalisé « un diagnostic détaillé » (ce qu’ils n’auraient apparemment pas fait avant d’avoir signé le bail).

Nous restons donc dans l’attente d’éléments plus précis qui pourront nous permettre d’apprécier les engagements et l’ampleur de l’effort consenti par Valophis afin de préserver l’intérêt général de Nogent et des Nogentais, et de garantir l’équité de ce transfert sur toute sa durée - sans risquer de se voir retourner à la clôture du bail un patrimoine dévalorisé.

On notera enfin que « l’incertitude juridique qui règne aujourd’hui autour du bail» est invoquée en fin de courrier pour justifier le report des travaux : ce point ne tient pas, le référé-suspension n’ayant pas été accordé, rien ne s’oppose à la tenue par Valophis des engagements auxquels ils se sont soumis par la signature du bail.

Si vous souhaitez nous donner votre avis sur l’évolution du processus de renégociation du transfert des HLM à Valophis, vous pouvez nous faire parvenir vos observations par email ou par courrier, par exemple en nous retournant le coupon-réponse du questionnaire qui sera proposé aux Nogentais en janvier prochain.

Pétition pour obtenir la renégociation des conditions de transfert du parc HLM de Nogent au profit de Valophis Habitat

Le 16 juin 2009, le Maire de Nogent a signé un protocole d'accord et un bail emphytéotique au profit de l'office départemental HLM (Valophis Habitat) pour lui confier la gestion, la réhabilitation du parc et la construction de 48 logements sociaux.
Les conditions financières prévoient le versement d’une soulte par Nogent à Valophis Habitat, résultat de la différence entre le montant des emprunts transférés (18 137 409 € de capital restant du) et la redevance fixée à 16 109 544 € - soit des conditions financières très éloignées de l'évaluation des services de l'Etat qui estimaient à 62 151 846 € le montant à recevoir par Nogent.

Lors du conseil municipal du 22 juin plusieurs groupes politiques ( y compris au sein de la majorité municipale) ont dénoncé ces conditions financières qui pénalisent lourdement la Ville de Nogent et la bonne gestion du parc HLM.

Considérant que si rien n'était fait, le bail s'exécutera selon les modalités signées le 16 juin, il était indispensable de demander l'annulation de la procédure de transfert au niveau du tribunal administratif.

Dès le dépôt de notre recours, nous avons fait savoir que nous étions prêts à le retirer sous réserve d’obtenir des garanties sur la renégociation de ce transfert. Notamment, nous demandons :

• de renoncer à construire les 48 logements sociaux supplémentaires dans le quartier Nord de Nogent et de les programmer dans un autre quartier de Nogent aujourd'hui exempté de logements sociaux.
• d'exiger de Valophis une nouvelle valorisation qui repose sur les hypothèses suivantes :

1. le même taux d'actualisation pour tous les postes de recettes et de dépenses
2. la prise en compte des recettes dégagées par les 48 logements sociaux nouveaux (à construire dans un autre quartier)
3. un tableau de financement des opérations d'investissement qui intègre l'apport de l'autofinancement (notamment la dotation aux amortissements) et explicite la répartition des opérations entre le gros entretien et la réhabilitation.

Dès que nous obtiendrons ces garanties, nous nous engageons à retirer notre recours.

Si, comme nous, vous souhaitez une renégociation rapide - qui évite de prendre les locataires en otages et de risquer d’entraîner des préjudices financiers pour la Ville et ses habitants – nous vous invitons à signer cette pétition en cliquant sur le lien suivant : http://adcnogent.free.fr/petitionOPH/

Si vous préférez une version imprimable, vous pouvez cliquer sur le lien :
http://adcnogent.free.fr/petitionOPH/Petition.pdf,
et la retourner après signature à l’une des trois adresses indiquées en bas de la pétition.

Requête en annulation du bail emphytéotique transférant la quasi totalité du patrimoine HLM de Nogent à Valophis Habitat pour une durée de 90 années

Le Préfet a répondu par un courrier daté du 21 juillet (p2) adressé en Mairie à la demande formulée par deux Conseillers Municipaux : évitant de la considérer comme un recours gracieux, il précise qu’il n’a « fait que prendre acte du dispositif bail emphytéotique-annexes». Son avis avait pourtant été présenté comme « officiellement saisi » et nécessaire (« dans l’hypothèse d’un accord défavorable, il sera procédé au retrait de la présente affaire ») dans le rapport aux membres du Conseil d’Administration de l’OPH devant se prononcer le 9 juin 2009 sur l’autorisation à signe le bail, avant que le Préfet ne confirme dans son courrier parvenu à l’OPH la veille de la réunion de ce Conseil d’Administration que « rien ne s’oppose à la signature du bail ».

Il n’a a fortiori apporté aucun élément permettant d’éclairer l’équilibre des termes du bail et annexes, en particulier sur le plan financier et au regard des engagements sur travaux et entretien du parc de logement social pour les 90 années à venir.

Un recours a été présenté par une quinzaine de personnes (dont des locataires de logement HLM à Nogent et plusieurs élus locaux d'opposition). Le Président de l’ADCN a souhaité s’associer à ce recours, afin que soit mise en place rapidement une solution respectueuses de l’intérêt de Nogent et de tous les Nogentais, dont les locataires du parc HLM, dans la transparence et le respect des procédures.

Parc HLM de Nogent : décision de gestion opaque dans le Val-de-Marne ?

Après le Conseil Municipal du 22 juin ayant vu le refus de prendre part au vote des deux groupes d’opposition ainsi que des Conseillers de la majorité municipale issus de la liste « Nogent, c’est maintenant » sur la résolution (09/98) concernant le transfert de garantie communale pour les emprunts contractés par l’OPH de Nogent, un recours gracieux contre le bail emphytéotique signé le 16 juin 2009 liant Nogent Habitat OPH et Valophis (anciennement OPAC du Val-de-Marne) pour 90 années vient d’être présenté.

Il repose sur les mêmes arguments que ceux exposés en Conseil Municipal : selon le courrier adressé au Préfet , l’équilibre des termes du bail emphytéotique signé le 16 juin 2009, ainsi que les conditions selon lesquelles il a été présenté et approuvé, sont contestés par deux Conseillers Municipaux, Marc Arazi (Majorité Municipale, après fusion des listes « Nogent, c’est maintenant » et « ensemble, agissons pour notre ville ») et Michel Gilles (liste d’opposition « Nogent, avec vous »).

L’ADCN souhaite que des éléments complémentaires puissent être apportés pour éclairer les points soulevés dans ce recours, et si nécessaire qu’un débat ouvert et pluraliste puisse avoir lieu, en particulier sous l’angle de l’équilibre financier, sur ces questions qui touchent à plusieurs titres tous les Nogentais, d’aujourd’hui, de demain, et d’après demain.