mardi 26 juin 2012

Projet de Pole d’Affaires Nogent Baltard : l’heure du bilan

Etant donné le rapport de force entre le consortium promoteur et les requérants, qui n’a pas évolué favorablement en faveur de ces derniers avec le rejet en première instance du recours contre les permis de construire, il n’est pas surprenant que la copie de 2012 ressorte assez semblable à celle de 2011. Comme lors des Ateliers de Travail organisés par la Mairie, l’espace ouvert à la négociation était d’emblée très restreint (notamment concernant le volet financier en ne portant pas sur les droits à dépassement des règles d’urbanisme, qui fixent le montant de la contrepartie versée à la Ville pour la surdensification que représente le projet, ou bien le stationnement).

L'activité du groupe de travail a permis de présenter et de hiérarchiser les attentes des requérants au consortium promoteur, ce qui n’était pas ressorti de la phase de « concertation » organisée par la Ville, ce dont Eiffage a pu tenir compte dans la modification du projet, sur les points et dans les proportions que lui seul considère appropriées. La meilleure offre du consortium promoteur, telle qu’elle est ressortie des discussions du groupe de travail, fait apparaître les évolutions suivantes par rapport aux Permis de Construire déposés en Décembre 2011 (sous réserve de conformité des Permis de Construire Modificatifs avec les esquisses présentées) :
- Surfaces construites totales 28626 m2 (en considérant qu’aucune construction nouvelle ne sera élevée sur la Place Sémard, ce qui n’est pas garanti à ce jour) : en baisse de 809 m2 (2.7% de surface en moins par rapport aux Permis de Construire),
- Hauteurs : -3.5m pour l’immeuble L2 (face Baltard), soit la réintégration des locaux techniques au cinquième étage,
- Destinations : l’immeuble L3 devient un immeuble d’habitation avec une part de logements à loyers réglementés (37, soit 30% du total) afin de remplir les obligations de la Ville sur ce plan. D’autre part, la Ville de Nogent envisagerait de racheter à la RATP la Place Pierre Sémard sur laquelle est édifiée la gare historique, pour un montant de l’ordre de 2M€, et pourrait y héberger un équipement public à définir (après restauration ou rénovation de la gare, pour un budget non précisé à ce jour). Le montant du rachat correspondrait à une réduction des coûts d’aménagement des abords du projet imputés à la Ville, ce qui permettrait de dégager ce budget du versement des taxes correspondant à la surdensification (on aura aussi noté que l’affectation de l’immeuble L3 en logements octroie au promoteur une marge plus importante par rapport à la résidence service, malgré la part de logements à loyers réglementés et la diminution de surface de plancher).

Réflexion sur le bilan financier :

Il est bien sur possible de faire une estimation plus détaillée, mais l’ordre de grandeur du projet tel qu’il est proposé reste sans commune mesure avec les motivations initiales. Pour reprendre la présentation synthétique de février 2012, la copie reste plus chargée encore que le projet 2008 concernant les dépassements, donc sans commune mesure avec l’appel à projet et les règles d’urbanisme d’origine, et tout aussi déséquilibrée pour ce qui est de l’impact des dépassements (gains avant impôts du consortium en comparaison de l’impact pour les Nogentais). 

A titre d’ordre de grandeur, on peut citer parmi les arguments qui avaient été avancés pour promouvoir le projet :

Un équipement public de 350m2 : 2M€

Voire encore la destruction du PIR (Parking d’Intérêt Régional) : 3.85M€ (tels que figurant p47 de Contrat de Programme, coût de démolition, dépollution et libération des sols inclus)


Pour les Nogentais, le compte n’y est pas.


Comment trancher la situation telle qu’elle est aujourd’hui ?

Les Nogentais doivent pouvoir choisir la surdensification qu’ils sont prêts à accepter pour leur ville


L’appel d’offre portait sur 14000 m2 (ce qui était conforme aux règles d’urbanisme en vigueur), mais des réponses excédant très largement ce seuil ont été acceptées (en particulier par les trois promoteurs présélectionnés par la Ville, Vinci 21500 m2, Eiffage 28000 m2, Sogeprom 32500 m2). Le processus de sélection et définition du projet a depuis lors été vicié par une désinformation répétée concernant données et présentation des équilibres, y compris durant les ateliers et l’enquête publique.


Dans ces conditions, pour un projet qui engage durablement l’urbanisme de Nogent, et à défaut de revenir à l’appel d’offre avec une véritable mise en concurrence des promoteurs sur cahier des charges, les Nogentais doivent pouvoir choisir entre des options équitables par une consultation publique indiscutable (de type referendum local, avec vote à bulletin secret et facilité d’accès au suffrage pour tous):

- refuser la surdensification de Nogent-sur-Marne en n’autorisant pas au consortium promoteur des dépassements et une augmentation des bénéfices qui sont refusés aux Nogentais

- Accepter une certaine surdensification avec en contrepartie un partage équitable du bénéfice accordé au consortium promoteur pour la partie dépassant les règles d’urbanisme en vigueur (16000 m2 sur la zone) : en ce cas plusieurs versions pourraient être de l’ordre de

·        4000m2 de dépassement avec 6M€ net en contrepartie (total de 20000 m2 construits)

·        8000m2 de dépassement avec 12M€ net en contrepartie (total de 24000 m2 construits)

·        12000m2 de dépassement avec 18M€ net en contrepartie (total de 28000 m2 construits)

Ces options sont à assortir de contraintes de gabarit : hauteurs (15m îlot Baltard, 18m à 24m îlot central selon la surdensification retenue), largeurs (promenade Baltard à 22m).

Le volet RATP doit être réintégré au projet d’ensemble, comme il pourrait l’être si la Ville en devient propriétaire, avec en particulier la préservation de la gare historique de la place Pierre Sémard ainsi que de ses abords (constructions R+2 maximum sans vis à vis pour les immeubles de la place), et plus généralement les conditions initiales du projet doivent être respectées (contrepartie « nette » sans coûts cachés pour la Ville, respect des engagements en matière de logement sociaux, intégration d’une offre de stationnement correspondant à l’existant modulé de la demande induite). 

La réponse à l’enquête publique (~500 commentaires) indique un intérêt réel des Nogentais au devenir de leur cadre de vie, et ce malgré une communication officielle partielle et partiale : un referendum local permettant de choisir objectivement parmi les solutions possibles permettrait une sortie par le haut de la situation faisant table rase de la désinformation dont le projet a fait l’objet depuis l’appel d’offre.

Comment définir les bases d’un équilibre ?

L’équilibre financier du projet repose sur la question suivante :
Quel est le prix du m2 (terrain, construction, bâti neuf) à Nogent à proximité du bois ?

Terrain (et PLD) :
Qui peut croire que le prix du m2 de terrain à construire (équivalent COS1) est de 600€ (montant fixé arbitrairement du PLD) à proximité immédiate du Bois de Vincennes ? les montants de contrepartie ci-dessus correspondent à un PLD de 1500€/m2, ce qui reste une excellente affaire.

A titre indicatif, prix d’acquisitions récentes par la Ville (CM du 4 juillet 2011 p4/15) :
- Parcelle G8 sise 47 rue des Heros Nogentais 680000€  pour ~220m2
- Parcelle G7 sise 49 rue des Heros Nogentais  480000€ pour ~110 m2
Soit 3000 et 4300€/m2 (10% au dessus des Domaines selon le Maire)

Coût de construction :
Les programmes haut-de-gamme comparables en Ile-de-France semblent revenir de l’ordre de 1500€/m2 ; en ajoutant les fondations spéciales (150€/m2), cela reste bien en dessous des 2000€/m2 utilisés dans l’estimation (qui comprend déjà une marge de promoteur).

Prix du m2 bâti :
Estimé à 6300€/m2 (cf programme le Bellazza de Kaufmann & Broad vendu en 48h été 2010 ; programme 2012 Olympia Franco Suisse 7000 à 8000 €/m2) ; ce qui se compare favorablement à d’autres programmes neufs ou aux prix du marché)

Ces bases sont proches de celles issues du Contrat de Programme (voir cadre financier prévisionnel p47), et permettent une estimation du bénéfice du consortium promoteur selon différents scénario de densification (coûts fixes à 21M€ : acquisition + taxes foncières + honoraires montage ; coûts variables à 2000€/m2 : prix construction + PLD), et par suite du bénéfice hors taxe de la partie correspondant à la surdensification, d’ou les montants de contrepartie ci-dessus :



PLD
coût constru m2

prix m2




600
2000
19,60%



taille projet (m2)
coûts fixes
coûts variables
TVA
valorisation
bénéfice consortium
  bénéfice additionnel
50%
16000
21100000
32000000
10407600
100800000
37292400
0
0
20000
21100000
42400000
12446000
126000000
50054000
12761600
6380800
24000
21100000
52800000
14484400
151200000
62815600
25523200
12761600
28000
21100000
63200000
16522800
176400000
75577200
38284800
19142400
33000
21100000
76200000
19070800
207900000
91529200
54236800
27118400
28626
21100000
64827600
16841810
180343800
77574390
40281990
20140995

Comment estimer la part du projet correspondant au bénéfice de surdensification à partager équitablement avec les Nogentais ?

Pour voir les choses simplement, il suffit de partir du projet privé et sans dépassement tel que le consortium aurait pu le mettre en place avec la RATP, conformément au POS 2001 : 16000m2 se répartissant entre la RATP et Eiffage. Ensuite, tout ce qui est ajouté est de la surdensification (dans la mesure tolérée par la population du point de vue de l’urbanisme et de leur attente de « bien vivre »), et le bénéfice en résultant doit être partagé avec les Nogentais. Dans le projet actuel, cela correspond à environ 1600m2 de commerces et plus de 10000m2 de logements.
Le moyen le plus naturel pour y parvenir est la juste estimation du PLD, autour de 1500€/m2.

lundi 25 juin 2012

Recherche d'un consensus dans le projet de Pôle d'Affaires Nogent Baltard : poursuite du processus


Le groupe de travail avec les représentants de la plateforme des requérants s’est poursuivi, cf. les relevés de discussions des réunions
des 21, 22, et 24 février 2012 (dont l’évolution de la programmation et le bilan d’aménagement),
du 30 avril 2012 sur le résultat des réponses au questionnaire portant sur les grandes options du projet actuel, et sur le devenir de la place Pierre Sémard comportant la gare historique de Nogent (question de la possibilité d’un rachat par la Ville),
du 11 juin 2012 sur les propositions finales du consortium promoteur (modification de deux immeubles, se traduisant pour L2 en une réduction de surface d’environ 200m2 et 3.5m de hauteur, et pour L3 en un changement d’affectation en immeuble d’habitation comportant une part de logements à loyer réglementés et une réduction de surface d’environ 600m2). D’autre part, un memorandum proposé par la société MOA vise à porter à la connaissance du Conseil Municipal (le prochain étant le 9 juillet 2012) les orientations retenues pour l’exécution du Contrat de Programme et des engagements correspondant : l’adoption de ce mémorandum préciserait notamment l’intention de la Ville concernant les conditions du rachat à la RATP de la Place Pierre Sémard comportant la gare historique (pour un montant de 2M€, cf. le memorandum p6) – la position officielle de la RATP concernant cette offre hypothétique n’est toutefois pas connue à ce jour.

Sur le plan de la procédure, le recours de janvier 2012 contre les permis de construire a fait l’objet d’un rejet par le Tribunal Administratif de Melun (les coordonnées des requérants ont été supprimés de la copie du courrier), pour des raisons s’apparentant à un motif de forme mais faisant référence au découpage artificiel du projet en plusieurs permis de construire (cf. réponse datée du 16 mars 2012 du Mandataire de la plateforme des Requérants), alors qu’ils décrivent les parties d’un seul et même dossier, la « cité d’affaires Nogent Baltard ». La possibilité d’un appel est ouverte pendant un délai de deux mois à compter de la notification (soit jusqu’au 4 juillet 2012). Un questionnaire est proposé aux requérants pour décider de la suite à donner à ce recours (voir aussi le site internet dédié): chaque requérant doit donc estimer si les nouvelles propositions du consortium promoteur sont acceptables, et si les déclarations des différentes parties sont suffisantes pour garantir les engagements correspondants, sachant que ni les permis de construire modificatifs ni le memorandum ne seront définitivement actés avant la date limite pour interjeter appel.
Le recours de 2010 visant les délibérations 10/170 et 10/171, et par voie de conséquence la déclaration de projet valant mise en compatibilité du POS (voir aussi sur le site dédié), reste lui en cours d’instruction.

Un point de vue complémentaire sur la proposition du consortium promoteur, notamment estimant les bilans financiers, sera proposé prochainement.