mardi 6 juillet 2010

Projet de pôle RER A : comment en est-on arrivé là?

Nogent Citoyen a mis en ligne la vidéo de la réunion publique du 29/06/2010 portant sur le projet de Quartier d’Affaires Nogent Baltard, ou pôle RER A, avec la présentation de l’ADCN à l’instant 30’15’’ et la conclusion à l’instant 88’15’’.

Compte tenu de la brièveté du temps imparti, l’analyse proposée ne cherche pas apporter une argumentation exhaustive (plusieurs éléments ont été présentés de manière plus détaillée et chiffrée dans le propos de Michel Gilles), mais plutôt à éclairer le mécanisme qui a conduit au projet tel qu’il est aujourd’hui décrit dans le cadre de l’enquête publique :

D’abord, les acteurs en présence, au nombre de 4 :
- Eiffage (le promoteur)
- la RATP (propriétaire de l’essentiel des terrains)
- la Ville (garante des règles d’urbanisme – en particulier à Nogent le Plan d’Occupation des Sols ou POS, établi en 2001 et toujours en vigueur dans l’attente du Plan Local d’Urbanisme ou PLU, de vision plus prospective)
- les Nogentais - trop souvent oubliés, ils sont ceux qui vivent et font vivre au quotidien la cité telle qu’elle résulte de l’urbanisme passé et présent, et ceux qui choisissent et financent par leurs impôts les politiques et projets proposés par les équipes municipales qui se succèdent à la Mairie au gré des échéances électorales.

On peut noter que le POS de Nogent-sur-Marne n’est pas particulièrement restrictif, ayant permis selon l’INSEE une augmentation de 10.9% de la population en dix ans : Nogent dépasse en cela de loin sa voisine Le Perreux-sur-Marne, dont les hauteurs de bâti excèdent rarement R+3, alors que la règle à Nogent est devenue R+6 voire plus, ou beaucoup plus dans le cas du projet du Pôle RER A.


Les acteurs en présence sont mus par des intérêts différents, les motivations à la réalisation du projet étant d’en retirer un certain bénéfice en contrepartie d’un apport ou d’un coût :



Eiffage

RATP

la Ville
les Nogentais
Apports
et Coût
~24M€ ttc
et coût* de
construction
terrain
locaux

voirie


Architecture
« bien vivre »

Bénéfice

Locaux et
Opérations**
locaux
PLD***


* le coût de construction du projet déposé est estimé par Eiffage à 67M€ sans plus de précision (voir la Contrat de Programme p47), ce qui correspond à environ 2000€/m2 (parking inclus), soit plus que le haut de fourchette haut de gamme 1500 à 1800€/m2 pour ce type de programme en région parisienne (le surcoût pour fondations spéciales ne correspond qu’à un peu plus d’une centaine d’euros par m2 construit), tout en intégrant la marge du promoteur qui est aussi constructeur pour lui même pour l’essentiel
** outre son siège social, Eiffage construit dans ce projet des locaux commerciaux et logements qui seront vendus au profit du promoteur

*** le montant de PLD collectée (taxe perçue par la Ville pour dépassement du Plafond Légal de Densité d’un projet, fixée arbitrairement par la Ville sous la valeur du terrain constructible dans la zone sans se référer à une préconisation des Domaines, cf. Contrat de Programme p47) est équivalent au montant que la Ville devra dépenser pour les travaux de voirie rendus nécessaires par le projet (voir la Déclaration de Projet p65): c’est ce que le Maire entend par la phrase qu’il a répétée comme un leitmotiv dès son lancement
« ce projet de coûtera pas un euro à la Ville »


Le partage du gâteau, évalué ci-dessous en m2 construits tel qu’indiqué dans la Déclaration de Projet p93, appelle plusieurs observations :

- les 15 berceaux que la Ville a prévu d’acquérir à destination des Nogentais représentent 0.4% du total construit

- si l’on évalue la valeur du gâteau sur la base d’un prix de 5000€ le m2 (pour comparaison, le programme Bellazza de Kaufman et Broad actuellement en vente en bas du boulevard de Strasbourg est à 6300€/m2), les 33 580 m2 construits en dérogeant largement au POS (dépassement du COS et des hauteurs pour atteindre 33m) représentent environ 167 millions d‘euros. On constate que le produit de la vente des opérations d’Eiffage équilibre le coût de construction et que la valeur des locaux RATP équilibre (largement) le prix du terrain : c’est plus fort encore que ce que le Maire annonçait
non seulement ce projet de coûtera pas un euro à la Ville,
mais ce projet de coûtera pas un euro à la RATP,
et ce projet de coûtera pas non plus un euro à Eiffage !

mais alors, qui paie l’addition ?

le dernier des acteurs en présence, bien sûr, les Nogentais, qui se voient infliger une densification en béton résultant d’un énorme dépassement de COS, au détriment de leur bien vivre, et sans rien en retour…

- on peut encore noter qu’en respectant les règles d’urbanisme en vigueur (POS 2001 zone UAa COS 1 et hauteurs maximum 15m soit R+4), il est possible de construire dans le périmètre du projet 16 000 m2 d’une valeur finale de 80 M€
, surface suffisant à héberger par exemple le siège d’Eiffage plus les locaux et bureaux de la RATP. Certes, dans ce cas, il faudrait que Eiffage paie pour construire son siège sur un terrain appartenant à la RATP, et prenne à sa charge sa construction – mais après tout, n’est-il pas normal de payer pour son propre siège?



Conclusion
Par le biais d’énormes dérogations aux règles d’urbanisme en vigueur, totalement injustifiées du point de vue de l’intérêt général, ce projet est le résultat d’un montage financier établi par trois des parties prenantes, principalement au profit du promoteur, et au détriment de la quatrième, les Nogentais, dont l’intérêt et la qualité de vie ne sont pas préservés par la Ville qui aurait pourtant du en être garante.

Le prix élevé du foncier à Nogent, résultant de l’attractivité de notre cadre de vie, donne plus de marge qu’ailleurs pour réaliser des programmes d’urbanisme :
un autre projet est possible, équilibré, responsable, en harmonie architecturale avec Nogent, respectueux des intérêts des Nogentais d’aujourd’hui et de demain