Projet de Pole d’Affaires Nogent Baltard : l’heure du bilan

Etant donné le rapport de force entre le consortium promoteur et les requérants, qui n’a pas évolué favorablement en faveur de ces derniers avec le rejet en première instance du recours contre les permis de construire, il n’est pas surprenant que la copie de 2012 ressorte assez semblable à celle de 2011. Comme lors des Ateliers de Travail organisés par la Mairie, l’espace ouvert à la négociation était d’emblée très restreint (notamment concernant le volet financier en ne portant pas sur les droits à dépassement des règles d’urbanisme, qui fixent le montant de la contrepartie versée à la Ville pour la surdensification que représente le projet, ou bien le stationnement).

L'activité du groupe de travail a permis de présenter et de hiérarchiser les attentes des requérants au consortium promoteur, ce qui n’était pas ressorti de la phase de « concertation » organisée par la Ville, ce dont Eiffage a pu tenir compte dans la modification du projet, sur les points et dans les proportions que lui seul considère appropriées. La meilleure offre du consortium promoteur, telle qu’elle est ressortie des discussions du groupe de travail, fait apparaître les évolutions suivantes par rapport aux Permis de Construire déposés en Décembre 2011 (sous réserve de conformité des Permis de Construire Modificatifs avec les esquisses présentées) :

- Surfaces construites totales 28626 m2 (en considérant qu’aucune construction nouvelle ne sera élevée sur la Place Sémard, ce qui n’est pas garanti à ce jour) : en baisse de 809 m2 (2.7% de surface en moins par rapport aux Permis de Construire),

- Hauteurs : -3.5m pour l’immeuble L2 (face Baltard), soit la réintégration des locaux techniques au cinquième étage,

- Destinations : l’immeuble L3 devient un immeuble d’habitation avec une part de logements à loyers réglementés (37, soit 30% du total) afin de remplir les obligations de la Ville sur ce plan. D’autre part, la Ville de Nogent envisagerait de racheter à la RATP la Place Pierre Sémard sur laquelle est édifiée la gare historique, pour un montant de l’ordre de 2M€, et pourrait y héberger un équipement public à définir (après restauration ou rénovation de la gare, pour un budget non précisé à ce jour). Le montant du rachat correspondrait à une réduction des coûts d’aménagement des abords du projet imputés à la Ville, ce qui permettrait de dégager ce budget du versement des taxes correspondant à la surdensification (on aura aussi noté que l’affectation de l’immeuble L3 en logements octroie au promoteur une marge plus importante par rapport à la résidence service, malgré la part de logements à loyers réglementés et la diminution de surface de plancher).

Réflexion sur le bilan financier :

Il est bien sur possible de faire une estimation plus détaillée, mais l’ordre de grandeur du projet tel qu’il est proposé reste sans commune mesure avec les motivations initiales. Pour reprendre la présentation synthétique de février 2012, la copie reste plus chargée encore que le projet 2008 concernant les dépassements, donc sans commune mesure avec l’appel à projet et les règles d’urbanisme d’origine, et tout aussi déséquilibrée pour ce qui est de l’impact des dépassements (gains avant impôts du consortium en comparaison de l’impact pour les Nogentais). 

A titre d’ordre de grandeur, on peut citer parmi les arguments qui avaient été avancés pour promouvoir le projet :

Un équipement public de 350m2 : 2M€

Voire encore la destruction du PIR (Parking d’Intérêt Régional) : 3.85M€ (tels que figurant p47 de Contrat de Programme, coût de démolition, dépollution et libération des sols inclus)

Pour les Nogentais, le compte n’y est pas.

Comment trancher la situation telle qu’elle est aujourd’hui ?

Les Nogentais doivent pouvoir choisir la surdensification qu’ils sont prêts à accepter pour leur ville

L’appel d’offre portait sur 14000 m² (ce qui était conforme aux règles d’urbanisme en vigueur), mais des réponses excédant très largement ce seuil ont été acceptées (en particulier par les trois promoteurs présélectionnés par la Ville, Vinci 21500 m², Eiffage 28000 m², Sogeprom 32500 m²). Le processus de sélection et définition du projet a depuis lors été vicié par une désinformation répétée concernant données et présentation des équilibres, y compris durant les ateliers et l’enquête publique.

Dans ces conditions, pour un projet qui engage durablement l’urbanisme de Nogent, et à défaut de revenir à l’appel d’offre avec une véritable mise en concurrence des promoteurs sur cahier des charges, les Nogentais doivent pouvoir choisir entre des options équitables par une consultation publique indiscutable (de type referendum local, avec vote à bulletin secret et facilité d’accès au suffrage pour tous):

- refuser la surdensification de Nogent-sur-Marne en n’autorisant pas au consortium promoteur des dépassements et une augmentation des bénéfices qui sont refusés aux Nogentais

- Accepter une certaine surdensification avec en contrepartie un partage équitable du bénéfice accordé au consortium promoteur pour la partie dépassant les règles d’urbanisme en vigueur (16000 m² sur la zone) : en ce cas plusieurs versions pourraient être de l’ordre de

·        4000m2 de dépassement avec 6M€ net en contrepartie (total de 20000 m² construits)

·        8000m2 de dépassement avec 12M€ net en contrepartie (total de 24000 m² construits)

·        12000m2 de dépassement avec 18M€ net en contrepartie (total de 28000 m² construits)

Ces options sont à assortir de contraintes de gabarit : hauteurs (15m îlot Baltard, 18m à 24m îlot central selon la surdensification retenue), largeurs (promenade Baltard à 22m).

Le volet RATP doit être réintégré au projet d’ensemble, comme il pourrait l’être si la Ville en devient propriétaire, avec en particulier la préservation de la gare historique de la place Pierre Sémard ainsi que de ses abords (constructions R+2 maximum sans vis à vis pour les immeubles de la place), et plus généralement les conditions initiales du projet doivent être respectées (contrepartie « nette » sans coûts cachés pour la Ville, respect des engagements en matière de logement sociaux, intégration d’une offre de stationnement correspondant à l’existant modulé de la demande induite). 

La réponse à l’enquête publique (~500 commentaires) indique un intérêt réel des Nogentais au devenir de leur cadre de vie, et ce malgré une communication officielle partielle et partiale : un referendum local permettant de choisir objectivement parmi les solutions possibles permettrait une sortie par le haut de la situation faisant table rase de la désinformation dont le projet a fait l’objet depuis l’appel d’offre.

Comment définir les bases d’un équilibre ?

L’équilibre financier du projet repose sur la question suivante :

Quel est le prix du m² (terrain, construction, bâti neuf) à Nogent à proximité du bois ?

Terrain (et PLD) :

Qui peut croire que le prix du m² de terrain à construire (équivalent COS1) est de 600€ (montant fixé arbitrairement du PLD) à proximité immédiate du Bois de Vincennes ? les montants de contrepartie ci-dessus correspondent à un PLD de 1500€/m², ce qui reste une excellente affaire.

A titre indicatif, prix d’acquisitions récentes par la Ville (CM du 4 juillet 2011 p4/15) :

- Parcelle G8 sise 47 rue des Heros Nogentais 680000€  pour ~220m²

- Parcelle G7 sise 49 rue des Heros Nogentais  480000€ pour ~110 m²

Soit 3000 et 4300€/m2 (10% au dessus des Domaines selon le Maire)

Coût de construction :

Les programmes haut-de-gamme comparables en Ile-de-France semblent revenir de l’ordre de 1500€/m² ; en ajoutant les fondations spéciales (150€/m2), cela reste bien en dessous des 2000€/m² utilisés dans l’estimation (qui comprend déjà une marge de promoteur).

Prix du m² bâti :

Estimé à 6300€/m² (cf programme le Bellazza de Kaufmann & Broad vendu en 48h été 2010 ; programme 2012 Olympia Franco Suisse 7000 à 8000 €/m²) ; ce qui se compare favorablement à d’autres programmes neufs ou aux prix du marché)

Ces bases sont proches de celles issues du Contrat de Programme (voir cadre financier prévisionnel p47), et permettent une estimation du bénéfice du consortium promoteur selon différents scénario de densification (coûts fixes à 21M€ : acquisition + taxes foncières + honoraires montage ; coûts variables à 2000€/m² : prix construction + PLD), et par suite du bénéfice hors taxe de la partie correspondant à la surdensification, d’ou les montants de contrepartie ci-dessus :

	PLD	coût constru m2		prix m2
	600	2000	19,60%	6300
taille projet (m2)	coûts fixes	coûts variables	TVA	valorisation	bénéfice consortium	bénéfice additionnel	50%
16000	21100000	32000000	10407600	100800000	37292400	0	0
20000	21100000	42400000	12446000	126000000	50054000	12761600	6380800
24000	21100000	52800000	14484400	151200000	62815600	25523200	12761600
28000	21100000	63200000	16522800	176400000	75577200	38284800	19142400
33000	21100000	76200000	19070800	207900000	91529200	54236800	27118400
28626	21100000	64827600	16841810	180343800	77574390	40281990	20140995

Comment estimer la part du projet correspondant au bénéfice de surdensification à partager équitablement avec les Nogentais ?

Pour voir les choses simplement, il suffit de partir du projet privé et sans dépassement tel que le consortium aurait pu le mettre en place avec la RATP, conformément au POS 2001 : 16000m² se répartissant entre la RATP et Eiffage. Ensuite, tout ce qui est ajouté est de la surdensification (dans la mesure tolérée par la population du point de vue de l’urbanisme et de leur attente de « bien vivre »), et le bénéfice en résultant doit être partagé avec les Nogentais. Dans le projet actuel, cela correspond à environ 1600m² de commerces et plus de 10000m2 de logements.

Le moyen le plus naturel pour y parvenir est la juste estimation du PLD, autour de 1500€/m2.

Recherche d'un consensus dans le projet de Pôle d'Affaires Nogent Baltard : poursuite du processus

Le groupe de travail avec les représentants de la plateforme des requérants s’est poursuivi, cf. les relevés de discussions des réunions

des 21, 22, et 24 février 2012 (dont l’évolution de la programmation et le bilan d’aménagement),

du 30 avril 2012 sur le résultat des réponses au questionnaire portant sur les grandes options du projet actuel, et sur le devenir de la place Pierre Sémard comportant la gare historique de Nogent (question de la possibilité d’un rachat par la Ville),

du 11 juin 2012 sur les propositions finales du consortium promoteur (modification de deux immeubles, se traduisant pour L2 en une réduction de surface d’environ 200m2 et 3.5m de hauteur, et pour L3 en un changement d’affectation en immeuble d’habitation comportant une part de logements à loyer réglementés et une réduction de surface d’environ 600m²). D’autre part, un memorandum proposé par la société MOA vise à porter à la connaissance du Conseil Municipal (le prochain étant le 9 juillet 2012) les orientations retenues pour l’exécution du Contrat de Programme et des engagements correspondant : l’adoption de ce mémorandum préciserait notamment l’intention de la Ville concernant les conditions du rachat à la RATP de la Place Pierre Sémard comportant la gare historique (pour un montant de 2M€, cf. le memorandum p6) – la position officielle de la RATP concernant cette offre hypothétique n’est toutefois pas connue à ce jour.

Sur le plan de la procédure, le recours de janvier 2012 contre les permis de construire a fait l’objet d’un rejet par le Tribunal Administratif de Melun (les coordonnées des requérants ont été supprimés de la copie du courrier), pour des raisons s’apparentant à un motif de forme mais faisant référence au découpage artificiel du projet en plusieurs permis de construire (cf. réponse datée du 16 mars 2012 du Mandataire de la plateforme des Requérants), alors qu’ils décrivent les parties d’un seul et même dossier, la « cité d’affaires Nogent Baltard ». La possibilité d’un appel est ouverte pendant un délai de deux mois à compter de la notification (soit jusqu’au 4 juillet 2012). Un questionnaire est proposé aux requérants pour décider de la suite à donner à ce recours (voir aussi le site internet dédié): chaque requérant doit donc estimer si les nouvelles propositions du consortium promoteur sont acceptables, et si les déclarations des différentes parties sont suffisantes pour garantir les engagements correspondants, sachant que ni les permis de construire modificatifs ni le memorandum ne seront définitivement actés avant la date limite pour interjeter appel.

Le recours de 2010 visant les délibérations 10/170 et 10/171, et par voie de conséquence la déclaration de projet valant mise en compatibilité du POS (voir aussi sur le site dédié), reste lui en cours d’instruction.

Un point de vue complémentaire sur la proposition du consortium promoteur, notamment estimant les bilans financiers, sera proposé prochainement.

Recherche d'un consensus dans le projet de Pôle d'Affaires Nogent Baltard : réponse du Maire à la proposition d’une consultation des Nogentais

Par le courrier ci-dessous daté du 17 avril, le Maire a répondu à notre proposition de consultation des Nogentais :

Il en ressort principalement qu’il « ne croit pas que ce dossier soit adapté à ce type de procédure. En effet, poser une question se résumant à être « pour ou contre le projet » le figerait définitivement … ».

Chacun jugera de la cohérence de la réponse, ainsi que de l’interprétation donnée au mot « concertation » pour décrire les échanges à sens unique avec la population, et qui y est opposé au principe d’une consultation des Nogentais sur le projet final.

Pourtant, comme discuté dans les commentaires du billet initial, les modalités de consultations ne sont pas limitées au Referendum d’Initiative Locale au sens le plus restrictif du terme (question à laquelle répondre par oui ou par non), et un choix entre plusieurs options permettrait probablement mieux de cerner les attentes des Nogentais. De plus, les élections législatives prévues en 2012 auraient pu donner l’occasion de s’adresser à moindre frais aux Nogentais, en leur proposant de se prononcer dans les  bureaux de vote.

Une occasion manquée…

 

Recherche d'un consensus dans le projet de Pôle d'Affaires Nogent Baltard : lettre au Maire suite à son intervention dans le processus

Dans le cadre du processus initié par les requérants et visant à donner toutes les chances à la recherche d’un consensus par la concertation dans le projet de Pôle d’Affaires Nogent Baltard, le Président de l‘ADCN a participé aux trois réunions d’information destinées à préciser en commun avec toutes les parties les données du projet et son évolution (cf. les relevés de discussions des réunions des 21 22 et 24 février 2012, ainsi que le site dédié).

Avant même que les relevés de discussions ne soient tous validés par l’ensemble des participants, le Maire de Nogent a décidé d’« intervenir » en présentant sa version de la chronologie d’un dossier dominé par la communication plutôt que par l’information et la concertation, et d’interrompre le processus pour chercher à imposer son calendrier ainsi que sa réponse aux attentes des requérants et des Nogentais.

Un courrier lui a été adressé pour lui poser plusieurs questions soulevées par cette intervention :

recours contre plusieurs Permis de Construire du Pole d'Affaires Nogent Baltard

Le Président de l’ADCN fait partie des cosignataires du recours à titre conservatoire contre plusieurs permis de construire du projet de Pôle d’Affaires Nogent Baltard, envoyé le 26 janvier 2012 (un référé suspension a aussi été demandé : plus d’informations concernant le projet et les recours sont disponibles sur le site internet dédié, ainsi que le communiqué de presse qui les a suivi).

En effet, la signature des permis de construire le 7 décembre 2011 marque une poursuite des excès injustifiés déjà dénoncés après la déclaration de projet, avec encore plus de dépassements de hauteurs et de surface entraînant des nuisances esthétiques et fonctionnelles sans contrepartie au titre de l’intérêt général.

Il faut noter qu’aucun recours ne vise la destruction du Parking d’Intérêt Régional, dont une très large majorité de Nogentais s’accorde à penser qu’elle peut permettre une meilleure utilisation du site : cela laisse la possibilité à une renégociation d’aboutir sans bloquer les travaux. Un premier contact a d’ailleurs été établi par deux des requérants pour en étudier le principe : cela devra être suivi de phases d’information et de concertation en direction des Nogentais afin de pallier les manquements répétés de la Municipalité sur ce plan (dès l’appel à projet et y compris pendant l’enquête publique, ce qui a vicié la procédure depuis le départ).

Sur quelles bases un équilibre entre l’intérêt du consortium promoteur et celui des Nogentais peut-il être trouvé ? le principe est simple : les dérogations aux règles d’urbanisme de référence qui s’imposent à tous ne doivent être consenties qu’en échange d’une contribution équitable à l’intérêt général.


Petit rappel en images de l’évolution de l’enveloppe du projet actuel (estimation des ordres de grandeur à partir du cadre financier prévisionnel figurant dans le Contrat de Programme, coûts fixes à 21M, coûts variables à 2000€/m2 + PLD, valorisation à 6300€/m2) :

L’appel à projet était conforme Plan d’Occupation des Sols (POS 2001), et permettait au consortium promoteur de faire un bénéfice substantiel du fait de l’attractivité de Nogent et de son « bien vivre », trésor que tous les Nogentais chérissent.

Le projet présenté en 2008 proposait un équipement public d’une valeur de 7M€, tandis que le bénéfice du consortium promoteur doublait du fait d’un dépassement très important des hauteurs et surfaces autorisées entraînant des nuisances visuelles et fonctionnelles, tout en sous dimensionnant l’offre en parking (à la fois compte tenu de l’offre préexistante et de la demande induite).

Sans entrer dans le détail de la destination ou de la distribution des surfaces, qui appartiennent au consortium promoteur, et en imposant que l’offre en parking soit conforme à la demande induite par rapport à l’existant, il est clair qu’un rapport de 1 à 5 entre le bénéfice de l’un et les retombées vers l’autre ne peut pas être considéré comme équitable : les bénéfices nets correspondant aux surfaces excédant les règles d’urbanisme doivent être partagés également entre le consortium promoteur et les Nogentais (sur l’exemple à 28000m2 38M€, soit 19M€ en direction de chacun).

Des critères d’urbanisme doivent bien sur aussi être respectés, entre autres en fixant un plafond aux hauteurs (en particulier aux abords du Pavillon Baltard et sa « perspective »).

L’enveloppe du projet a encore poursuivi ses dérives pour atteindre 33000m2 dans la version des Permis de Construire, accroissant les déséquilibres au point que le bilan financier est encore plus défavorable à la Ville et aux Nogentais…

Le bruit et l’agitation autour de ce projet ne doivent pas faire perdre de vue l’essentiel : le droit, ainsi que l’intérêt des Nogentais, d’aujourd’hui, et de demain. Après tout, même si la situation financière de Nogent s’est dégradée durant la décennie écoulée, la Ville n’est pas au bord de la faillite, et les Nogentais ne sont pas contraints financièrement de s’imposer une surdensification colossale afin de ne pas avoir à payer ou emprunter pour un équipement public d’une valeur bien moindre que le bénéfice tiré du dépassement des règles d’urbanisme par le consortium promoteur.

Renégociation des conditions de transfert du parc HLM - réponse à la proposition de Valophis

Suite à la proposition de transaction envoyée par Valophis Habitat mi décembre 2010 un petit questionnaire a été diffusé pour faire un point portant sur une année de gestion des HLM par Valophis, sur les attentes des locataires, et permettre aux Nogentais de donner leur avis sur les termes de cette proposition.

La position majoritaire diffère peu entre les requérants, les locataires, et les autres Nogentais : en substance, sont attendus

- des précisions sur la localisation des 48 nouveaux logements (à construire dans un autre quartier, et en respectant l’engagement pris d’inscrire des logements sociaux dans le programme de construction d’Eiffage au pôle du RER A) ,

- des efforts supplémentaires sur les engagements de travaux et d’entretien (qui devront être précisés en montants et en durée), avec des attentes complémentaires formulées à ce sujet (réhabilitation de la façade, entretien et sécurisation du parking du 123, bv de Strasbourg ; engagement sur les niveaux de loyers après réhabilitation ; …) ,

- des précisions sur l’évaluation financière (en particulier nouveau tableau de simulation et hypothèses) afin de pouvoir apprécier la proposition sur le plan de l’écart de valorisation entre le montant proposé et celui estimé par les Domaines,

- la mise en place d’un comité de suivi « qualité » et de contrôle / droit de suite, associant les représentants des locataires et, par souci de transparence, un élu de chaque groupe d’opposition municipale, afin d’éviter certains dysfonctionnements constatés et de contrôler la bonne exécution des engagements pris par Valophis, ou sinon de chercher à y remédier.

Ces attentes sont synthétisées dans la réponse à Valophis Habitat élaborée avec Michel Gilles, qui représente les requérants auprès du Tribunal de Melun.

Ouverture de la renégociation des conditions de transfert du parc HLM à Valophis : la politique des petits pas…

En août 2009 un recours a été déposé contre les conditions de transfert de la quasi totalité du parc HLM de Nogent à Valophis (ex OPAC Val-de-Marne) via un bail emphytéotique de 90 ans.

Une pétition signée par plus de deux cent Nogentais à l’automne 2009 a soutenu ce recours, en rappelant que les conditions de désistement étaient l’obtention de garanties de satisfaction des demandes :

• « de renoncer à construire les 48 logements sociaux supplémentaires dans le quartier Nord de Nogent et de les programmer dans un autre quartier de Nogent aujourd'hui exempté de logements sociaux.
• d'exiger de Valophis une nouvelle valorisation (…) » plus respectueuse des intérêts de Nogent et des Nogentais, et reposant sur des hypothèses cohérentes rappelées dans la pétition.

Quatorze mois après le dépôt du recours, un rendez-vous a été proposé en Mairie aux requérants non locataires pour une première concertation sur nos « conditions pour un éventuel désistement ». A la fin de cette discussion du 25 octobre, nous avons demandé que les propositions de Valophis et de la Mairie soient précisées par écrit, y compris les éléments financiers permettant d'évaluer l'équilibre des engagements. La Mairie et Valophis ont répondu que cela pouvait être fait sous deux ou trois semaines, et mi décembre nous est parvenu un courrier rappelant les grandes lignes des évolutions envisagées lors de cette première réunion.

C’est un premier pas, et nous donnons acte de cette prise en compte par Valophis de la légitimité des attentes qui sont exprimées par le recours.

Les termes des évolutions envisagées restent toutefois à préciser :

- concernant le premier point, si le Maire a bien déclaré travailler sur une alternative à la construction de l’immeuble de 48 logements dans le parking du 123 boulevard de Strasbourg, il semblerait (mais rien n’est précisé par écrit) que l’emplacement à l’étude soit rue Théodore Honoré, entre l’école Guy Môquet et le Boulevard de Strasbourg. Situé à 200 m du 123, boulevard de Strasbourg – et donc dans le même secteur scolaire que la grande majorité des HLM de Nogent, peut-on considérer que ces logements sociaux supplémentaires satisferaient à la première demande du recours, d’arrêter la concentration des logements sociaux dans le quartier nord de Nogent ?

- concernant le second point, il a été explicitement demandé au représentant de Valophis le 25 octobre 2010 lors de la réunion en Mairie, de bien vouloir préciser par écrit les contours de leur proposition, notamment les hypothèses de valorisation et de financement – qui seules permettront d’évaluer l’engagement en travaux sur la durée. Deux chiffres seulement ont été avancés dans le courrier de décembre : le premier évaluant à 2M€ le surcoût de construire les 48 logements supplémentaires ailleurs que dans le parking du 123 boulevard de Strasbourg, le second réévaluant le montant des travaux de réhabilitation prévus de 17.9M€ à 24M€ après avoir réalisé « un diagnostic détaillé » (ce qu’ils n’auraient apparemment pas fait avant d’avoir signé le bail).

Nous restons donc dans l’attente d’éléments plus précis qui pourront nous permettre d’apprécier les engagements et l’ampleur de l’effort consenti par Valophis afin de préserver l’intérêt général de Nogent et des Nogentais, et de garantir l’équité de ce transfert sur toute sa durée - sans risquer de se voir retourner à la clôture du bail un patrimoine dévalorisé.

On notera enfin que « l’incertitude juridique qui règne aujourd’hui autour du bail» est invoquée en fin de courrier pour justifier le report des travaux : ce point ne tient pas, le référé-suspension n’ayant pas été accordé, rien ne s’oppose à la tenue par Valophis des engagements auxquels ils se sont soumis par la signature du bail.

Si vous souhaitez nous donner votre avis sur l’évolution du processus de renégociation du transfert des HLM à Valophis, vous pouvez nous faire parvenir vos observations par email ou par courrier, par exemple en nous retournant le coupon-réponse du questionnaire qui sera proposé aux Nogentais en janvier prochain.

Pole d'Affaires Nogent Baltard : retour sur l'Enquete Publique

Le feuillet distribué aux Nogentais à l’occasion de l’enquête publique a été utilisé par plus de 400 Nogentais pour répondre au Commissaire Enquêteur. Il a aussi reçu par courrier des lettres et documents répertoriés comme tels, et 40 observations ont été portées sur les registres à cet effet. Ces pièces sont répertoriées dans les annexes A5 et A4 respectivement du rapport du Commissaire Enquêteur. Celui-ci a encore noté, dans son annexe A6, qu’un petit tiers des « tracts » provenaient de 4 voies (touchant la zone du projet, même si le Boulevard de Strasbourg traverse la ville) – ce qui veut aussi dire que plus des deux tiers provenaient d’autres endroits de Nogent.

Il ressort clairement qu’en grande majorité les observations des Nogentais sont défavorables au projet proposé, mais on peut noter quelques réponses plutôt positives, même si en général très peu détaillées (lettres 280 et 361, observations sur registre cotes R13, un petit groupe R19 R20 R21 R22 faisant suite à l’appel d’un Conseiller Municipal de la Majorité à ses partisans, R30, R38 – soit au total moins de 2% des réponses).

Le document distribué par les associations, dont l'ADCN, propose plusieurs types de réponses : certaines « fermées » (réponse par adhésion ou pas à une proposition), d’autres « ouvertes » (rédigées en texte libre par chacun).

La répartition des réponses « fermées » est représentée sous forme graphique ci-dessous (cliquer sur l’image pour une version agrandie):

On peut voir que sur les 409 réponses sous cette forme les Nogentais à

- 92.4% refusent les hauteurs excessives dénaturant l’urbanisme de la ville (2.2)

- 91.9% demandent le retour à un projet qui respecte l’identité nogentaise en termes de densité et d’architecture (4.1)

- 89% refusent la densification excessive de ce quartier (2.1)

- 85.3% demandent une offre de stationnement répondant aux besoins réels générés par le projet (4.8)

- 84.4% refusent toutes modification du POS destinées à augmenter la constructibilité de la zone par rapport aux règles d’urbanisme actuelles (3.3)

ou pour les réponses les moins souvent choisies, les Nogentais à

- 57% demandent un projet comportant 30% de logements sociaux (4.6)

- 64.3% contestent les modalités de l’enquête publique : informations erronées notamment les statistiques d’utilisation du parking (1.6)

ce qui reste des taux importants.

Recours contre le projet de Pôle d'Affaires Nogent Baltard

Le Président de l’ADCN fait partie des cosignataires du recours contre le projet de pôle d’affaire Nogent Baltard, envoyé le 8 novembre 2010.

Pour plus d’informations concernant ce recours, un site internet a été mis en place (http://ciassp.free.fr/).

Communiqué de presse :

Après une enquête publique restée sans effet malgré une mobilisation forte de plus de 500 contributions, un recours contre le projet de pôle d’affaires Nogent Baltard a été préparé et cosigné par des Nogentais de tous horizons.

Si un consensus existe sur la possibilité de mieux valoriser la zone du parking aérien situé à proximité de la gare RER, il n’y a en revanche aucune obligation à subir la loi des intérêts privés pour accepter n’importe quelles dérives irréversibles.

Le cahier des charges de 2007 fixait l’assiette du projet urbain sur une emprise au sol de l’ordre de 11 000 m2 (Ilot Gare-Leclerc et le secteur Avenue de Joinville-Baltard) pour un programme immobilier cible estimé à 14 000 m2 construits.

Avec 28 000 m2, soit un large dépassement des règles d’urbanisme en vigueur, la proposition faite par Eiffage en 2008 assurait le versement de 7 000 000 € à la ville (pour le dépassement du Plafond Légal de Densité) qui finançait la réalisation d’un équipement public (centre de conférence, médiathèque, ou autre).

Les trois ateliers thématiques qui se sont réunis à l'automne 2008 ont abouti à un compromis acceptable par une majorité des participants compte tenu des contraintes initiales, notamment :

· Des hauteurs limitées à 12 mètres devant le pavillon Baltard, et abaissées pour l’Ilot central conduisant à une modification du POS uniquement sur le volume constructible sur l'îlot de la gare RER

· Une perspective Baltard ouverte et visible

· La capacité du parking proposée initialement à environ 500 places, pouvant faire l’objet d’une extension sur l’emprise de la boucle verte

· Des logements sociaux harmonieusement répartis

· Et une offre commerciale appropriée

A aucun moment de ces ateliers n’a été évoqué un quelconque projet immobilier sur la place Sémard ni la suppression des emplacements réservés correspondant, les seuls remparts protégeant une des dernières gares de la ligne historique « Paris-Bastille » et sa petite place.

Aujourd'hui nous déplorons la parodie de concertation avec les Nogentais au travers d’ « Ateliers thématiques » et réunions publiques émaillés de nombreuses tentatives de désinformation, les irrégularités constatées - y compris lors de l’enquête publique : autant de dérives qui nous ont conduit à introduire un recours devant le Tribunal administratif pour interrompre le processus en cours, tout en proposant une renégociation aux parties prenantes, afin d’obtenir un projet respectueux de l’urbanisme de Nogent et de l'intérêt général des Nogentais.

Projet de pôle RER A : comment en est-on arrivé là?

Nogent Citoyen a mis en ligne la vidéo de la réunion publique du 29/06/2010 portant sur le projet de Quartier d’Affaires Nogent Baltard, ou pôle RER A, avec la présentation de l’ADCN à l’instant 30’15’’ et la conclusion à l’instant 88’15’’.

Compte tenu de la brièveté du temps imparti, l’analyse proposée ne cherche pas apporter une argumentation exhaustive (plusieurs éléments ont été présentés de manière plus détaillée et chiffrée dans le propos de Michel Gilles), mais plutôt à éclairer le mécanisme qui a conduit au projet tel qu’il est aujourd’hui décrit dans le cadre de l’enquête publique :

D’abord, les acteurs en présence, au nombre de 4 :

- Eiffage (le promoteur)

- la RATP (propriétaire de l’essentiel des terrains)

- la Ville (garante des règles d’urbanisme – en particulier à Nogent le Plan d’Occupation des Sols ou POS, établi en 2001 et toujours en vigueur dans l’attente du Plan Local d’Urbanisme ou PLU, de vision plus prospective)

- les Nogentais - trop souvent oubliés, ils sont ceux qui vivent et font vivre au quotidien la cité telle qu’elle résulte de l’urbanisme passé et présent, et ceux qui choisissent et financent par leurs impôts les politiques et projets proposés par les équipes municipales qui se succèdent à la Mairie au gré des échéances électorales.

On peut noter que le POS de Nogent-sur-Marne n’est pas particulièrement restrictif, ayant permis selon l’INSEE une augmentation de 10.9% de la population en dix ans : Nogent dépasse en cela de loin sa voisine Le Perreux-sur-Marne, dont les hauteurs de bâti excèdent rarement R+3, alors que la règle à Nogent est devenue R+6 voire plus, ou beaucoup plus dans le cas du projet du Pôle RER A.

Les acteurs en présence sont mus par des intérêts différents, les motivations à la réalisation du projet étant d’en retirer un certain bénéfice en contrepartie d’un apport ou d’un coût :

	Eiffage	RATP	la Ville	les Nogentais
Apports et Coût	~24M€ ttc et coût* de construction	terrain locaux	voirie	Architecture « bien vivre »
Bénéfice	Locaux et Opérations**	locaux	PLD***

* le coût de construction du projet déposé est estimé par Eiffage à 67M€ sans plus de précision (voir la Contrat de Programme p47), ce qui correspond à environ 2000€/m² (parking inclus), soit plus que le haut de fourchette haut de gamme 1500 à 1800€/m² pour ce type de programme en région parisienne (le surcoût pour fondations spéciales ne correspond qu’à un peu plus d’une centaine d’euros par m² construit), tout en intégrant la marge du promoteur qui est aussi constructeur pour lui même pour l’essentiel

** outre son siège social, Eiffage construit dans ce projet des locaux commerciaux et logements qui seront vendus au profit du promoteur

*** le montant de PLD collectée (taxe perçue par la Ville pour dépassement du Plafond Légal de Densité d’un projet, fixée arbitrairement par la Ville sous la valeur du terrain constructible dans la zone sans se référer à une préconisation des Domaines, cf. Contrat de Programme p47) est équivalent au montant que la Ville devra dépenser pour les travaux de voirie rendus nécessaires par le projet (voir la Déclaration de Projet p65): c’est ce que le Maire entend par la phrase qu’il a répétée comme un leitmotiv dès son lancement

« ce projet de coûtera pas un euro à la Ville »

Le partage du gâteau, évalué ci-dessous en m² construits tel qu’indiqué dans la Déclaration de Projet p93, appelle plusieurs observations :

- les 15 berceaux que la Ville a prévu d’acquérir à destination des Nogentais représentent 0.4% du total construit

- si l’on évalue la valeur du gâteau sur la base d’un prix de 5000€ le m² (pour comparaison, le programme Bellazza de Kaufman et Broad actuellement en vente en bas du boulevard de Strasbourg est à 6300€/m²), les 33 580 m2 construits en dérogeant largement au POS (dépassement du COS et des hauteurs pour atteindre 33m) représentent environ 167 millions d‘euros. On constate que le produit de la vente des opérations d’Eiffage équilibre le coût de construction et que la valeur des locaux RATP équilibre (largement) le prix du terrain : c’est plus fort encore que ce que le Maire annonçait

non seulement ce projet de coûtera pas un euro à la Ville,

mais ce projet de coûtera pas un euro à la RATP,

et ce projet de coûtera pas non plus un euro à Eiffage !

mais alors, qui paie l’addition ?

le dernier des acteurs en présence, bien sûr, les Nogentais, qui se voient infliger une densification en béton résultant d’un énorme dépassement de COS, au détriment de leur bien vivre, et sans rien en retour…

- on peut encore noter qu’en respectant les règles d’urbanisme en vigueur (POS 2001 zone UAa COS 1 et hauteurs maximum 15m soit R+4), il est possible de construire dans le périmètre du projet 16 000 m2 d’une valeur finale de 80 M€

, surface suffisant à héberger par exemple le siège d’Eiffage plus les locaux et bureaux de la RATP. Certes, dans ce cas, il faudrait que Eiffage paie pour construire son siège sur un terrain appartenant à la RATP, et prenne à sa charge sa construction – mais après tout, n’est-il pas normal de payer pour son propre siège?

Conclusion

Par le biais d’énormes dérogations aux règles d’urbanisme en vigueur, totalement injustifiées du point de vue de l’intérêt général, ce projet est le résultat d’un montage financier établi par trois des parties prenantes, principalement au profit du promoteur, et au détriment de la quatrième, les Nogentais, dont l’intérêt et la qualité de vie ne sont pas préservés par la Ville qui aurait pourtant du en être garante.

Le prix élevé du foncier à Nogent, résultant de l’attractivité de notre cadre de vie, donne plus de marge qu’ailleurs pour réaliser des programmes d’urbanisme :

un autre projet est possible, équilibré, responsable, en harmonie architecturale avec Nogent, respectueux des intérêts des Nogentais d’aujourd’hui et de demain