Etant
donné le rapport de force entre le consortium promoteur et les requérants, qui
n’a pas évolué favorablement en faveur de ces derniers avec le rejet en
première instance du recours contre les permis de construire, il n’est pas
surprenant que la copie de 2012 ressorte assez semblable à celle de 2011. Comme
lors des Ateliers de Travail organisés par la Mairie, l’espace ouvert à la
négociation était d’emblée très restreint (notamment concernant le volet
financier en ne portant pas sur les droits à dépassement des règles
d’urbanisme, qui fixent le montant de la contrepartie versée à la Ville pour la
surdensification que représente le projet, ou bien le stationnement).
L'activité du groupe de travail
a permis de présenter et de hiérarchiser les attentes des requérants au
consortium promoteur, ce qui n’était pas ressorti de la phase de
« concertation » organisée par la Ville, ce dont Eiffage a pu tenir
compte dans la modification du projet, sur les points et dans les proportions
que lui seul considère appropriées. La meilleure
offre du consortium promoteur, telle qu’elle est ressortie des discussions du
groupe de travail, fait apparaître les évolutions suivantes par rapport aux
Permis de Construire déposés en Décembre 2011 (sous réserve de conformité des
Permis de Construire Modificatifs avec les esquisses présentées) :
-
Surfaces construites totales 28626 m2 (en considérant qu’aucune
construction nouvelle ne sera élevée sur la Place Sémard, ce qui n’est pas
garanti à ce jour) : en baisse de 809 m2 (2.7% de surface en moins
par rapport aux Permis de Construire),
-
Hauteurs : -3.5m pour l’immeuble L2 (face Baltard), soit la
réintégration des locaux techniques au cinquième étage,
-
Destinations : l’immeuble L3 devient un immeuble d’habitation avec
une part de logements à loyers réglementés (37, soit 30% du total) afin
de remplir les obligations de la Ville sur ce plan. D’autre part, la Ville
de Nogent envisagerait de racheter à la RATP la Place Pierre Sémard sur
laquelle est édifiée la gare historique, pour un montant de l’ordre de 2M€,
et pourrait y héberger un équipement public à définir (après restauration ou
rénovation de la gare, pour un budget non précisé à ce jour). Le montant du
rachat correspondrait à une réduction des coûts d’aménagement des abords du
projet imputés à la Ville, ce qui permettrait de dégager ce budget du versement
des taxes correspondant à la surdensification (on aura aussi noté que
l’affectation de l’immeuble L3 en logements octroie au promoteur une marge plus
importante par rapport à la résidence service, malgré la part de logements à
loyers réglementés et la diminution de surface de plancher).
Réflexion
sur le bilan financier :
Il est bien sur possible de faire une estimation plus détaillée, mais
l’ordre de grandeur du projet tel qu’il est proposé reste sans commune mesure
avec les motivations initiales. Pour reprendre la présentation
synthétique de février 2012, la copie reste plus chargée encore que le
projet 2008 concernant les dépassements, donc sans commune mesure avec l’appel
à projet et les règles d’urbanisme d’origine, et tout aussi déséquilibrée pour
ce qui est de l’impact des dépassements (gains avant impôts du consortium en
comparaison de l’impact pour les Nogentais).
A
titre d’ordre de grandeur, on peut citer parmi les arguments qui avaient été
avancés pour promouvoir le projet :
Un équipement
public de 350m2 : 2M€
Voire
encore la destruction du PIR (Parking d’Intérêt Régional) : 3.85M€ (tels
que figurant p47 de Contrat
de Programme, coût de
démolition, dépollution et libération des sols inclus)
Pour
les Nogentais, le compte n’y est pas.
Comment
trancher la situation telle qu’elle est aujourd’hui ?
Les Nogentais doivent pouvoir choisir la
surdensification qu’ils sont prêts à accepter pour leur ville
L’appel
d’offre portait sur 14000 m2 (ce qui était conforme aux règles
d’urbanisme en vigueur), mais des réponses excédant très largement ce seuil ont
été acceptées (en particulier par les trois promoteurs présélectionnés par la
Ville, Vinci 21500 m2, Eiffage 28000 m2, Sogeprom 32500 m2).
Le processus de sélection et définition du projet a depuis lors été vicié par
une désinformation répétée concernant données et présentation des équilibres, y
compris durant les ateliers et l’enquête publique.
Dans
ces conditions, pour un projet qui engage durablement l’urbanisme de Nogent, et
à défaut de revenir à l’appel d’offre avec une véritable mise en concurrence
des promoteurs sur cahier des charges, les Nogentais doivent pouvoir
choisir entre des options équitables par une consultation publique
indiscutable (de type referendum local, avec vote à bulletin secret et
facilité d’accès au suffrage pour tous):
- refuser la surdensification de
Nogent-sur-Marne en n’autorisant pas au consortium promoteur des dépassements
et une augmentation des bénéfices qui sont refusés aux Nogentais
- Accepter une certaine surdensification avec en
contrepartie un partage équitable du bénéfice accordé au consortium promoteur
pour la partie dépassant les règles d’urbanisme en vigueur (16000 m2
sur la zone) : en ce cas plusieurs versions pourraient être de l’ordre de
·
4000m2 de dépassement
avec 6M€ net en contrepartie (total de 20000 m2 construits)
·
8000m2 de dépassement
avec 12M€ net en contrepartie (total de 24000 m2 construits)
·
12000m2 de dépassement
avec 18M€ net en contrepartie (total de 28000 m2 construits)
Ces
options sont à assortir de contraintes de gabarit : hauteurs (15m îlot
Baltard, 18m à 24m îlot central selon la surdensification retenue), largeurs
(promenade Baltard à 22m).
Le
volet RATP doit être réintégré au projet d’ensemble, comme il pourrait l’être
si la Ville en devient propriétaire, avec en particulier la préservation de la
gare historique de la place Pierre Sémard ainsi que de ses abords
(constructions R+2 maximum sans vis à vis pour les immeubles de la place), et
plus généralement les conditions initiales du projet doivent être respectées
(contrepartie « nette » sans coûts cachés pour la Ville, respect des
engagements en matière de logement sociaux, intégration d’une offre de
stationnement correspondant à l’existant modulé de la demande induite).
La
réponse
à l’enquête publique (~500 commentaires) indique un intérêt réel des
Nogentais au devenir de leur cadre de vie, et ce malgré une communication
officielle partielle et partiale : un referendum local permettant de
choisir objectivement parmi les solutions possibles permettrait une sortie par
le haut de la situation faisant table rase de la désinformation dont le projet
a fait l’objet depuis l’appel d’offre.
Comment définir les
bases d’un équilibre ?
L’équilibre
financier du projet repose sur la question suivante :
Quel
est le prix du m2 (terrain, construction, bâti neuf) à Nogent à
proximité du bois ?
Terrain
(et PLD) :
Qui
peut croire que le prix du m2 de terrain à construire (équivalent
COS1) est de 600€ (montant fixé arbitrairement du PLD) à proximité immédiate du
Bois de Vincennes ? les montants
de contrepartie ci-dessus correspondent à un PLD de 1500€/m2,
ce qui reste une excellente affaire.
A
titre indicatif, prix d’acquisitions récentes par la Ville (CM
du 4 juillet 2011 p4/15) :
- Parcelle G8 sise 47 rue
des Heros Nogentais 680000€ pour ~220m2
- Parcelle G7 sise 49 rue
des Heros Nogentais 480000€ pour ~110 m2
Soit
3000 et 4300€/m2 (10% au dessus des
Domaines selon le Maire)
Coût
de construction :
Les
programmes haut-de-gamme comparables en Ile-de-France semblent revenir de
l’ordre de 1500€/m2 ; en ajoutant les fondations
spéciales (150€/m2), cela reste bien en dessous des 2000€/m2
utilisés dans l’estimation (qui comprend déjà une marge de promoteur).
Prix
du m2 bâti :
Estimé
à 6300€/m2 (cf programme le Bellazza de Kaufmann & Broad
vendu en 48h été 2010 ; programme 2012 Olympia Franco Suisse 7000 à
8000 €/m2) ; ce qui se compare favorablement à d’autres programmes neufs ou aux prix
du marché)
Ces bases sont proches de celles issues du Contrat
de Programme (voir cadre financier prévisionnel p47), et permettent une
estimation du bénéfice du consortium promoteur selon différents scénario de
densification (coûts fixes à
21M€ : acquisition + taxes foncières + honoraires montage ; coûts
variables à 2000€/m2 : prix construction + PLD), et par suite
du bénéfice hors taxe de la partie correspondant à la surdensification, d’ou
les montants de contrepartie ci-dessus :
PLD
|
coût constru
m2
|
prix m2
|
|||||
600
|
2000
|
19,60%
|
|||||
taille
projet (m2)
|
coûts
fixes
|
coûts
variables
|
TVA
|
valorisation
|
bénéfice
consortium
|
bénéfice additionnel
|
50%
|
16000
|
21100000
|
32000000
|
10407600
|
100800000
|
37292400
|
0
|
0
|
20000
|
21100000
|
42400000
|
12446000
|
126000000
|
50054000
|
12761600
|
6380800
|
24000
|
21100000
|
52800000
|
14484400
|
151200000
|
62815600
|
25523200
|
12761600
|
28000
|
21100000
|
63200000
|
16522800
|
176400000
|
75577200
|
38284800
|
19142400
|
33000
|
21100000
|
76200000
|
19070800
|
207900000
|
91529200
|
54236800
|
27118400
|
28626
|
21100000
|
64827600
|
16841810
|
180343800
|
77574390
|
40281990
|
20140995
|
Comment
estimer la part du projet correspondant au bénéfice de surdensification à
partager équitablement avec les Nogentais ?
Pour
voir les choses simplement, il suffit de partir du projet privé et sans
dépassement tel que le consortium aurait pu le mettre en place avec la RATP,
conformément au POS 2001 : 16000m2 se répartissant entre la
RATP et Eiffage. Ensuite, tout ce qui est ajouté est de la surdensification
(dans la mesure tolérée par la population du point de vue de l’urbanisme et de
leur attente de « bien vivre »), et le bénéfice en résultant doit
être partagé avec les Nogentais. Dans le projet actuel, cela correspond à
environ 1600m2 de commerces et plus de 10000m2 de logements.
Le
moyen le plus naturel pour y parvenir est la juste estimation du PLD, autour de
1500€/m2.
